港人買日本樓?

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不指定 2015/01/04 21:55 [港日交流]

 

港人買日本樓?

 

 最近很多港人在日本買樓, 亦有不少朋友問我是否值得。 我的建議是不太值得。 第一, 沒有保值的能力。 日本經濟在可見的將來沒有起色。 日本樓價不跌已經算是執番身彩。 第二, 現在買樓要交8% 消費稅及 不動產所得稅。 買了以後還有其他雜項要交, 如固定資產稅及都市計畫稅等。 第三, 日圓仍會再跌, 起碼一至兩成。 第四, 這些平價樓大多是質素不佳, 不是太舊,便是離車站太遠等。 出租的回報不會高。第五,日本小子化社會,人口減少,對房屋要求有減無加,房地產前景不好。

Posted by 知日部屋屋主 | 評論(85) | 引用(0) | 閱讀(21535)
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甚麼日本樓會是推出來給香港人買的呢?在地產界有一個常識,就是在當地賣不掉的房地產,才會賣給外國人。原因很簡單,賣到外國的成本價很高,不單要花錢作宣傳,而且還要付出更高的佣金,更何況,連行政溝通,也特別麻煩過人,和特別貴過人。所以,把垃圾樓賣給外國人,這應該是全世界不動產市場的共識了。在日本,甚麼樓是賣不掉的呢?答案是二百呎至五百呎的鞋盒公寓。在三十年前,日本的居住環境很不好,樓價也很貴,所以很流行面積這麼小的單位,因為單位太大,人們會買不起。但是,在這三十年間,日本建造了大量的房子,如果你還認為日本人的居住環境很狹窄,你就錯了,思想還停留在幾十年前,因為現時日本的平均新樓面積,是一千四百呎,比對加拿大的一千七百呎,只少了兩成而已。簡單點說,由於現時日本人的居住環境很不錯,所以鞋盒公寓賣不出去,那就只有找外國人,例如香港人去接貨了。當然,這些鞋盒公寓還有租務市場,因為很多外地窮人,如中國留學生、鄉下來城市的打工族,都是租客,可是本地的買家,那是很少很少的。更加不消說的是,這些日本樓,到了香港人的手上,是經過了大量加工成本,例如宣傳成本,以及高銷售佣金等等。所以,你在日本買同一個單位,和在香港隔山買牛,你得付上很高的溢價。所以,結論是:最好不要買日本樓,如果非買不可,也要飛去日本親自去挑,才不會買貴了貨。
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